建物の明け渡しが大きな問題の一つ

建物の明け渡しが大きな問題の一つ

貸主と借主の間の賃貸借契約が借主の賃料滞納によって解除された場合、どのようにして借主から建物からの明渡しをするのか、また建物を明渡した後においても滞納している賃料についてどう請求するのか、ということについても知っておく必要があります。

賃貸借契約の解除後、借主が建物からの退去を明言してる場合にはそれほどの問題にはなりませんが、和解手続によって強制執行という手段も取れます。

借主が任意に明渡しますと了解している場合には、明渡しの期限や期限経過後の物件内の残置物についての所有権を放棄する旨の念書をとっておけば、処分をすることができます。

しかし、そのような場合、結構な残置物が残っている場合も多く、できれば借主の手で動産類についてはすべて撤去する旨の約束をつけておくほうが無難です。

いずれの場合でも解除後一定の期間が経過すれば、物件内にある動産類には関しては所有権を放棄し処分する旨の念書をとっておいてください。

また、貸主と借主の間で和解文書を作成することも効果的です。即決和解手続を利用することによって、仮に明渡しがない場合にも和解調書にのっとって強制執行も可能になります。

その和解文書に記載される項目としては、契約の終了日や契約解除の原因。物件の明渡し猶予期間や猶予期間中の使用損害金の支払い、家賃滞納分の支払い方法、明渡しの残置物の所有権放棄などなど。

この中で、滞納家賃まで追いかけて請求するのはほぼ難しい。当然に法的手続きを行なうので法的には請求できるし、強制執行もできます。

但し、これらの法的手段を行なうにあたっての経費を考えると、滞納賃料を回収しても訴えや強制執行分の費用を考えるとそこまで、追及しない貸主がほとんです。

貸主は、借主がすみやかに退去すれば御の字であることも覚えておくといいですね。

公正証書で金銭支払いを確実に

公正証書で金銭支払いを確実に

公正証書を作成することで、借主の金銭支払いを確実にすることができる。

公正証書とは、公証人の作成する文書で公文書であり、法律上社会的に信頼できる文書として取り扱われている。

また、この公正証書の原本は基本的に２０年間保管されることになっています。それだけに紛争解決にはもってこいの手段ではあります。

ただし、この公正証書による強制執行は金銭の支払いを求めるものに限られています。つまり、借主が家賃の支払いを行なわず、不動産の明け渡しに応じないことについての効力はないということです。

この不動産の明渡しの強制執行は、訴えを起こして判決を得ることが必要となりますので、頭に入れておくといいでしょう。

家賃の滞納に対する支払いを約束し契約を継続させるときには、効果的なものになりますが、その後の不払いに対し契約解除後の不動産明け渡しにまでは及びません。

ただし、この公正証書を有効に使うこともできます。公正証書により、金銭の支払いに対する裁判をしなくても直ちに強制執行はできるので、家賃を滞納しその後の契約で支払いをするといった借主には心理的な圧迫を与えることもできますし、任意の履行を促す効果も大きくなります。

ですから、金銭面で話がまとまるような案件については公正証書を利用することもひとつのカードとして持っておくべきです。

約束文書で賃料滞納後の契約を継続する

約束文書で賃料滞納後の契約を継続する

賃料が滞納された場合に、賃料を催告する際には単純催告や契約の解除予告付催告、停止条件付き契約解除通知などがありました。

契約の継続を前提とした単純催告の場合には、改めて支払いを約束する文書を作成する方が後々の問題としていいでしょう。

これは今後の借主との契約違反が発生した場合には、法的な手続きがスムーズに行なえる可能性があるからです。

契約を継続して約束の文書を交わした場合には、借主は賃料の滞納をすればどうなるかということも理解しています。そのためにこの契約継続のための約束文書には以下のような条項を入れて借主に了承させることも大切です。

第1番めは「債務の承認」です。この債務の承認はこれまで滞納してきた家賃の総額を借主に了解させる意味があります。

将来的に「いくら滞納している、いやしていない」というようなトラブルにならないためにもこの約束文書の中で確認をとっておくことが重要です。

第２番めは家賃滞納分の支払いについてきちんと支払うことを約束させることです。この場合、支払い方法は様々ですが、支払うと約束を取り付けた上での文書になるので、一括にするのか、分割にするのか、なども取り決めておくことが重要です。

そして、その約束が守られない場合には、約束違反に関する条項についても記載の必要があります。

前述の催告なしで契約を解除できる（無催告解除）といった内容を織り込むといいでしょう。

そして、契約解除後の明け渡しについての内容も取り決めをしておくことが望まれます。動産類の撤去等様々なことが予想されますので、貸主が違反にならないよう一度弁護士に相談されることをオススメします。

家賃滞納の催告の内容

家賃の滞納が始まった。家賃を滞納している相手方に対して家賃の督促をしてきます。

家賃を入金するように催告しますが、その内容は、口頭でもいいですが内容証明郵便がいいですね。

なぜ内容証明郵便がいいのかというと、どのような内容の郵便物を誰が誰に対していつ差し出したか、わかるようになっている公的な書類であるからです。

この内容証明郵便は５年間郵便局で保管されることにもなっている。

そして、その内容証明郵便の内容ですが、滞納家賃を催告するものでありますよね。

では、どんな内容の催告文になるのか？

一つは、単純催告です。

滞納家賃分をいついつまでにお支払いください。とか本通知書到達後何日以内に支払ってください。

というものです。

これは、家賃を滞納しているからといって契約を解除する意志があまりなく契約の継続を前提とした催告文です。

それに対して条件付きの催告もあるんです。

それが、契約解除予告付き催告や停止条件付き契約解除通知です。

前者はいついつまでにお支払いください。支払いがない場合は契約を解除しますといって解除する場合に再度、解除通知書を相手方に出す催告文です。

後者は、支払いがない場合に解除通知書を送るまでもなく契約は解除します、というものです。

滞納理由には色々？

滞納理由には様々な理由がありますね。所得が少なくなって払えない。所得はあるのにギャンブルで使い込んでしまった。異性につぎ込んでしまった、などなど。

いずれにしても貸主からすればどんな理由であれ、家賃滞納は見逃せないものですね。

この家賃滞納による契約の解除には慎重になるべきところなんですね。家賃滞納による契約解除のポイントは「信頼関係」なんですね。

この信頼関係が破壊されているかどうか、大きなポイントなんです。「昔からあいつと俺は同級生で親友なので大丈夫」と言ったところで貸主からすれば、「ちっとも払ってくれない。あいつのことだけは信用できない」となっていれば、これはもう信頼関係が崩壊したといっても過言ではないですね。

では、逆にどんなときに信頼関係が崩壊したとならないのでしょうか。

どちらかと言えば、うっかり系ですね。

引き落とし口座の入金を忘れてしまった。これはだれでもうっかりやってしまった事があるかも知れません。しかし、そのあと、しまった今日は月末で３時を回っているので入金してもその日のうちに入金確認ができない、というパターンですね。

他にも家族が病気や怪我をしたということによる一時的なお金が不足したことによる場合。これは意外にも「ダンナが入院してて・・・」というパターンで滞納することもあります。

一時的かどうかになってきますね。

どうしても家族が入院したとか言われると、同情的になるのが人情です。それはそれでいいのですが、それが３ヶ月も４ヶ月も滞納してくると・・・

人情派家主ならそれはそれで待ってあげてもいいかも知れませんね。

そのような信頼関係がどうなっているのか、ということにも注意しながら督促や契約解除をしてみてくださいね。

詳しくは、弁護士に聞くのが一番です。

滞納と支払い遅延

家賃の滞納なのか、支払いの遅延なのか、これらの見極めも大切ですね。家賃を支払う気がってもうっかり忘れていた！という場合も少なくない。

他にも家賃の滞納には「支払う能力はあるのだが、支払う意思がない」といったものや、逆の支払う意思はあっても支払う能力がないというものもある。いずれもやっかいな問題である。

今後その入居者がうっかりで支払いを遅延させたのか、所得の問題から家賃の支払いを遅延させたのか、できれば知っておくといいですね。

単なるうっかりで支払いを忘れていた入居者に、督促をかけると嫌がられますし、貸主の印象も悪くなり、退去される可能性もあります。

一方、支払い能力にかげりが見える入居者に対しては、傷口が広くなる前に督促など定期的に督促をかけていくことも必要です。

最近では定期借家などの契約でリスクを分散させる方法や家賃保証などでリスクを回避する方法などもありますが、まずは自分で解決する方法も見つけ出しておきましょう。

最近では家賃の滞納分を保証金からカバーするような契約をしている内容のものも少なくなりました。

礼金扱いで、家賃を滞納されたら大変になるという場合も多いです。

入居率を高めるために保証金をやめて礼金扱いにしている家主さんはリスクを充分に考えておきましょう。

督促するのも回収するのも一大事

督促するのも回収するのも一大事

家賃の滞納が始まると、「家賃が未だ入金されていません。いついつまでにお支払いください」とった家賃の督促状を出したり、ひどくなれば、その部屋まで行って交渉するなどのことも行ないます。（家賃保証をする会社もあるので家賃保証の契約をしている場合には、その会社の人が督促したり、回収したりしますが・・・）


このような家賃の支払いなどについては、おおよそ賃貸借契約書の中に記入されていますが、口頭で説明するだけでなく、「入居のしおり」などを作成して契約書と一緒に渡すのもいいですね。厳しい家主さんによっては遅延損害金を約定している方もいますので、充分に最初の段階で徹底させるのが得策ですね。


家賃の支払いが期限をすぎると家賃のほかに損害金が発生する・・・滞納することは損だ、なんて気持ちが入居者にあればしめたものです。


しかし、どうしても入居者の事情によって家賃の滞納や遅延が発生する場合があります。あの部屋の人は家賃を払わない＝悪い人だ→早く追い出さなければ、なんて悪い方向へ悪い方向へと考えてしまいます。


そうならないためにも常日頃から入居者とのコミュニケーションをとっておくことも必要ですね。自ら管理している場合には、入居者と会った時には挨拶をするいったことも効果的です。そのようなところから会話が始まれば、その入居者からの日常の情報なども入ってくるので対処がしやすくなるのがいいですね。


物件数が多い場合には出費が増えますが、入居者用のレターを定期的に出すなどして、家賃を払わないといけないというような意識付けにも役立ちますね。
もちろん、そのレターには「滞納したらいけませんよ」というような脅しの内容にするのではなく、入居者の役に立つ情報を中心に書くのもいいですよ。

家賃の滞納がはじまった

不動産投資でオーナーの１番の心配事は、入居者が毎月きちんと家賃（賃料）を支払ってくれるかということです。不動産投資と言えども貸主は入居者がいない状況や家賃を払っていない状況では、単に土地と建物を所有しているに過ぎないからです。


これはお金を生み出していないので、資産ではなく負債なのです。これまでの不動産を持っていれば資産という考えは通用しません。


オーナー（不動産投資家）の不動産投資はボランティアではなく経済の行為として行なっているので、部屋というスペースを貸している以上、対価として賃料を請求するのが当然ですよね。


しかし、この経済行為としての賃料が借主の何らかの原因によって支払いが滞る場合があります。つまり俗にいう家賃滞納というものです。この家賃滞納は非常にやっかいであり、一度判断を間違うと対処に時間とお金を費やすものなんですね。


家賃を受け取る側としては家賃を受け取るのは当たり前であり、遅れれば督促をかけるということが必要です。そうでないと入居者は、その甘えに乗じて滞納期間や滞納金額を伸ばし増やしていくからです。


家賃の滞納では最初に気をつけなければならないこともあります。特に毎月の支払いが遅れ気味の入居者に対してはそうです。


このような家賃の滞納についてはひとつのキーワードがあります。それは借主と貸主の「信頼関係」という言葉です。家賃の支払いが遅れても借主と貸主の間に信頼関係がある場合にはいいのですが、その信頼関係が崩れてしまったばあいにはその物件に対する賃貸借契約は解除ととなります。


家賃の滞納は入居者の経済状況をみれば、おおよそ推測が付きます。入居希望者は部屋を決める前に、入居申込書を書くのが最近ではどこの不動産業者さんでは行なわれている行為ですね。


その入居申し込み書の内容によって賃貸借契約を結ぶかどうか決定をするんです。入居希望者の年収はいくらか、勤め先は、連帯保証人は？などなど。


この部分をおろそかにすると後々家賃を滞納する可能性が高くなり、対処に時間をお金が掛かってしまうのです。その賃料滞納には家賃の督促ということで対応していきますが、基本的には家賃の回収を毎月始めにしっかりと行なうことが肝要です。